La odisea de alquilar: el deterioro de la calidad de vida de los inquilinos

Por Alejandra Koval – ETER

Buenos Aires es una ciudad de inquilinos. El porcentaje de familias que alquilan supera el tercio de los hogares. Datos -sin cifras actualizadas- de la Encuesta Anual de Hogares 2015  de la Ciudad indican que el 35,2 % son inquilinos o arrendatarios; el 2,4 % las habitan por trabajo; y el 11,9 % ocupa de manera irregular sus viviendas. Las comunas 1 y 3 tienen más hogares inquilinos que propietarios y la Zona Sur muestra el valor más alto de tenencia irregular (17,4 %). Según la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliarios (FEDI) se estima que el total de hogares condenados al alquiler en 2015 era mayor que 400 mil. Son familias despojadas de la posibilidad de acceder a un crédito y sometidas a un mercado cada vez más especulador que impone costos y condiciones. La población de la Ciudad no aumenta, pero sí la cantidad de hogares. Esto se debe a que los jóvenes migran, se independizan, o las parejas que se separan. En la última década, prácticamente se duplicó la cantidad de familias que comparten una misma vivienda: del 6,6 % pasaron a representar el 12,2 % de los hogares.
 
Esta situación se complejiza con la problemática de la calidad habitacional. El arquitecto Marcelo Satulovsky, del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), declaró: “Más de dos millones de familias habitan viviendas deficitarias y otro 1,3 millón atraviesa situaciones de hacinamiento”. Las condiciones deficitarias alcanzan al 28 % de los hogares.
Acceder a una vivienda como locatario implica un esfuerzo económico cada vez más grande. “Un porteño que vive solo hoy puede llegar a destinar hasta el 50 % de su salario para pagar el alquiler”, dice Gervasio Muñoz, presidente de la Asociación Civil Inquilinos Agrupados. El dato surge de los promedios de los valores de departamentos y salarios. Además, como los contratos se renuevan cada dos años, mudarse implica una erogación que pone a las familias en una situación límite por el incremento exponencial de la inflación de este año y medio, y porque los depósitos no se devuelven indexados.

Alquilar es una odisea

 “El alquiler representa el 70% de mi sueldo. Para llegar a fin de mes, a veces tengo que elegir entre comer o gastar el dinero en otra cosa. Tuve que conseguir otro trabajo más; cuando salgo de compras busco segundas marcas; estoy más dormida, más cansada; tuve que dejar de cursar algunas materias”, relata desalentada María Luján (Lula) González, de 33 años. Llegó a Buenos Aires desde Salta en 2012 para estudiar. Es licenciada en Ciencias Políticas, pero ejerce como periodista. “Hoy alquilar es un objetivo difícil cuando venís del interior, el dinero es un obstáculo –comenta. – Se necesita 30 mil pesos o más para poder ingresar. Y ni hablar de la garantía”.

Lula da cuenta de cómo fueron sus primeros tiempos en la ciudad. Al comienzo, vivió en una pensión, que describe como “una casa con una banda de música”. Poco después, logró mudarse a un departamento que compartió con un amigo, donde vivieron dos años. “La viejita que nos alquilaba era flexible pero se murió y con su sobrino, que era su heredero, negociar fue imposible. Le pedimos que reparara unos caños y nos puso como condición que le pagáramos un 10% más por sobre lo que ya nos había aumentado. Así, de buenas a primeras, me encontré sin techo. Y comenzó la odisea de conseguir un departamento”.

El IPC de la Ciudad de Buenos Aires de marzo de 2017 indica que el acumulado anual de las divisiones vivienda, agua, electricidad y otros combustibles es de 15,5 % y que la variación interanual es de 65,8 %. No cabe duda de que los incrementos de las locaciones para compensar esta variación son asfixiantes para el ciudadano común cuya única opción es rentar.

Con el desembarco del gobierno macrista los precios de los alquileres en 2016 se dispararon y la renovación de los contratos vino con aumentos de 40 % en promedio. A los que había que sumarle un 15 % de ajuste semestral, la comisión de la inmobiliaria (que muchas veces se cobra ilegalmente por dos) y un aumento en las expensas cuando los encargados de edificios definieran su paritaria. Según consigna una investigación de Tiempo Argentino, mantener una casa con alquiler cuesta un 52 % más que el año pasado.

Actualmente, según explica la senadora rionegrina por el Frente para la Victoria (FPV) Silvina García Larraburu: “Los precios de las locaciones están directamente afectados por esas actualizaciones escalonadas, que además de ilegales, se traducen en un excesivo incremento de los alquileres a valores que en muchos casos superan el 100%". Las Canastas de consumo de la Ciudad de Buenos Aires indican que en marzo de 2017 el valor del alquiler se calculaba en $ 4.614,79.
 
La Dirección General de Estadística y Censos indica que el precio promedio mensual de alquiler de departamentos de un ambiente, usados y a estrenar, en la Ciudad de Buenos Aires era de $ 5.978 en marzo de 2017, lo que representó un incremento del 46,6 % con respecto a diciembre de 2015. Uno de dos ambientes costaba $ 8.056 en marzo de 2017, o sea 45,5 % más de lo que costaba en diciembre de 2015.

“Tenemos que pagar las expensas y el ABL, que no corresponde. Pero es lo que piden y nosotros no podíamos seguir estando en la calle. Cuando no tenés nada no podés hacer otra cosa, te tienen atada”. Así describe Sonia Amaral, de 76 años,  la situación en la que se encuentran millones de inquilinos en Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El mercado inmobiliario está estructurado para beneficio de los grandes grupos especulativos en detrimento de la calidad de vida de quienes no tienen otra alternativa para resolver su problema habitacional.

Sonia es uruguaya. Llegó a la Argentina recién casada y trabajó toda su vida de servicio doméstico en casas de familia y en un sanatorio. Cuando su única hija, Patricia, se separó de su marido en 2015, esta charrúa –que había enviudado cuatro años antes– se fue a vivir con ella y su hijo. El yerno se hizo cargo del alquiler de un departamento de tres ambientes cómodo y luminoso en Salguero y Córdoba. Hasta que venció el contrato. Además de los costos asociados a la firma, estuvo el problema de conseguir la garantía. Mientras pone la pava para el mate, Sonia aporta un dato escalofriante:

— ¿Qué pasó con el primer departamento que encontraron?
—Nosotros teníamos que sacar las cosas e irnos de donde estábamos porque el papá del nene –que pagaba el alquiler– se negó a pedir una prórroga y no habíamos encontrado vivienda todavía. Patricia vio ese departamento y pagó un depósito para reservarlo. Una amiga nuestra estaba dispuesta a ser nuestra garante, pero no le habían entregado la escritura de su propiedad y tenía el boleto de compra-venta, que en la inmobiliaria no aceptaban. En la desesperación por asegurar el departamento, mi hija salió a comprar una garantía.
—¿Cómo la ubicó, por Internet?
—No sé. La persona que encontró era una mujer policía que se la vendía por $ 20 mil. No sólo eso, la apretaba para que le pagara antes de que ingresáramos a la vivienda. Mi hija tuvo un dios aparte, porque no largó un peso. Le dijo a la mujer que pagaría una vez que todos los papeles estuvieran firmados en la inmobiliaria. Entregó la documentación y los martilleros solicitaron los informes. Esa vivienda ya había sido dada como garantía 19 veces, así que nos la rechazaron. Cuando finalmente conseguimos otra escritura, mi hija llamó a la inmobiliaria, pero le dijeron que la propietaria quería $ 2 mil más de alquiler. Bajo ningún punto de vista íbamos a aceptar ese monto porque no lo podíamos pagar. Así que perdimos los $ 6 mil que habíamos dado de reserva. Mi hija estaba desesperada.
Sonia se quiebra y, para contener el llanto, se concentra en preparar el mate.
—Es la reacción de quien sabe que se queda en la calle con su hijo y su madre. ¡No hay derecho!
Con este panorama desolador, los sectores más pobres desisten de la locación y buscan otras alternativas. Según datos del Centro de Economía Política Argentina (CEPA), en 2015 el 16 % del tercio de la población de menores ingresos alquilaba. En 2016, el porcentaje de inquilinos se redujo a la mitad. Fuentes extraoficiales dan cuenta de que la población en villas y asentamientos de la Ciudad aumentó un 11 %. El Observatorio de la Deuda Social Argentina, de la Universidad Católica Argentina, señala que la mayor demanda de alquileres de los sectores medios presiona sobre los precios y desplaza a los sectores más bajos del mercado formal, condenándolos a situaciones irregulares de vivienda y una saturación del mercado del alquiler. Lula lo confirma: “Conozco familias que se han quedado sin vivienda y les resultó más fácil alquilar en la Villa 31, donde no piden garantía”.

¿Un final feliz?

Luján describe el impacto de su saga: “Quedarme sin vivienda afectó negativamente mi vida porque tuve que deambular por casas de amigos, dormir mal y poco en sillones ajenos mientras trataba de cumplir con mis obligaciones laborales y académicas. No hay como tener un techo, llega un momento en la vida en que una quiere estar sola”.

Y resume cómo resolvió su situación habitacional: “Fue gracias a mi red de amigos. Todos se pusieron en campaña para ayudarme a conseguir un lugar”. Terminó achicándose; de dos ambientes que pretendía, tuvo que conformarse con un monoambiente en una ubicación más apartada de su empleo. Por sus problemas económicos, debió abandonar sus estudios.

Mario Bravo y Gorriti. Octavo piso. Sonia ya tiene listo el mate. La cocina de su nuevo departamento es lo suficientemente cómoda para una o dos personas. Más no entran. Está integrada al living, que mide unos 4m x 4m. En el ambiente hay un futón, una mesa ratona y un sillón de dos cuerpos. El departamento, de sólo un dormitorio, está recién pintado y es muy acogedor. Tiene un pequeño balcón que da al pulmón de manzana, así que la luz es abundante. Sentada junto al ventanal, toma el primer mate. “Está bueno”, aprueba. Empieza a cebar y concluye su relato:

—Estuve yirando de casa en casa. ¡Menos mal que tengo amigas…! Viví en tres lugares distintos. Mis amistades me acogieron bien, no me puedo quejar. Patricia y mi nieto se fueron con el gato a la casa de su novio, que –además– estaba en obra. Fue muy duro para nosotros estar sin techo más de un mes. A esta edad ya no estoy para estas cosas. Después de vivir en un apartamento de tres ambientes cómodo, terminamos en éste de dos. Pero es bonito, estoy muy feliz. Ahora hay que seguir para adelante.
—Y en materia de precio, ¿qué esfuerzo les implica a ustedes el alquiler comparado con el anterior?
—Muchísimo. Esto hay que reverlo, sacan tantas leyes para cosas que no son necesarias, es inaceptable que cuando alguien quiere vivir dignamente tenga que desembolsar tanto dinero. Nosotros tuvimos que poner 35 mil pesos. Es una enormidad para una persona sola que trabaja. Además están los gastos.
—¿Están cómodos acá?
—No nos queda otra. Patricia duerme con el nene en el dormitorio y yo en el living. Las cosas que no pudimos traer del otro departamento las regalamos. Y todavía hay muchas cajas en el sótano del local (Patricia vende ropa y accesorios en un local que también alquila).
—¿Cómo se las arreglan para llegar a fin de mes?
—Este departamento es caro, pero por lo menos no nos hemos alejado del negocio o de la escuela del nene. Yo ahora reemplazo a Patricia unas horas en el local para que ella pueda ir a las oficinas del centro con su valija llena de mercadería.  

Dos proyectos en pugna

Para poner fin a este drama habitacional y frenar el abuso a los inquilinos, el FPV, a través de la senadora nacional por la provincia de Río Negro Silvina García Larraburu, y con el apoyo de la asociación civil Inquilinos Agrupados, impulsó en noviembre de 2016 el proyecto de ley de alquileres y reforma del Código Civil y Comercial de la Nación (S-894/16), que recibió media sanción por unanimidad, con 63 votos a favor.

Recién en mayo de 2017 comenzó a ser tratado en la comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, donde todavía se enfrenta con trabas por parte del oficialismo. Con la excusa de complementar la propuesta, el PRO ha lanzado otro proyecto que apunta a dilatar el debate. Los diputados deberán consensuar uno nuevo y el texto modificado deberá volver al Senado. El objetivo, según denuncian los autores de la iniciativa, es no aprobar ninguna reforma que regule el mercado.

La normativa lanzada por el FPV cuenta con el apoyo legislativo de distintas regiones y es producto del esfuerzo de las agrupaciones de inquilinos de todo el país que desde hace tres años conforman el Frente Nacional de Inquilinos. Según la legisladora, el proyecto de ley “busca combatir la inflación y generar un entorno de legalidad y seguridad jurídica para propietarios e inquilinos”.

La letra de la normativa nueva incluye la extensión del plazo de los contratos a tres años, introduce límites a la indexación y propone que las expensas extraordinarias y los impuestos inmobiliarios los pague el propietario. Además, dispone un mecanismo para actualizar los contratos una vez por año; hoy en algunos casos se exigen renegociaciones semestrales. Los autores proponen que esa actualización del precio de la locación se establezca por inflación sin dejarlo al arbitrio de las partes. Si la variación del Índice del Precio al Consumidor (IPC) supera el 10 % anual, el ajuste surgirá de una combinación entre el IPC y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) del Indec. De esta manera, el valor del alquiler no podrá superar, en ningún caso, el aumento salarial en forma porcentual.

Con la esperanza de atraer inversiones en el mercado inmobiliario, el oficialismo rechaza esa fórmula para el cálculo del incremento y propone que el ajuste se haga siempre que el alquiler no exceda las 840 Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) mensuales ($ 15.607,20). Las UVA del Banco Central son una nueva modalidad de ahorro y de préstamos para asegurar el acceso a la vivienda y equivale a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo en algunas ciudades del país. Su valor se actualiza diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) basado en el IPC, que tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. El PRO pretende además mantener el lapso del contrato para vivienda en dos años, haciendo una diferenciación respecto de los inmuebles comerciales.

El arquitecto José Rozados, presidente de la consultora Reporte Inmobiliario, apoya la implementación del mecanismo de las UVA para calcular la indexación. Lo que va a suceder, según los damnificados, es que los dueños pedirán montos más altos para no caer en ese tope y evitar la regulación.
El proyecto del oficialismo también incorporaría un Programa de Alquiler Social, similar al fracasado Alquilar se Puede, que Mauricio Macri intentó aplicar en la Capital. Dicha iniciativa estaría enfocada en un subsidio y en el acceso a una garantía para quienes no logren reunir los requisitos para acceder a un alquiler.

Cambiemos además quiere aprovechar la ley para impulsar la construcción de viviendas para ese fin. En sintonía con la política de especulativa y de blanqueo que propugnan, proponen que los desarrolladores puedan descontar del impuesto a las ganancias casi un 60% de la inversión que hagan al edificar. También, que se pueda deducir lo que se cobre de alquiler.

Los grandes grupos inmobiliarios especulativos manifestaron su reticencia cuando el proyecto se aprobó en el Senado. El diario La Nación del 30 de noviembre de 2016 calificó la iniciativa como una “mala señal” a los inversores, con el argumento de que terminará perjudicando a los sectores que pretende proteger: “La situación del país no resiste más populismo en desmedro de la seguridad jurídica y la calidad institucional. Sólo se logrará ahuyentar la inversión, especialmente en un particular momento en el cual el blanqueo de capitales posibilitaría proyectos en el mercado inmobiliario, y de esa forma impedir la creación de empleo. Claramente, no es ése el camino para la reducción de la pobreza que nos agobia” (La Nación del 30 de noviembre de 2016).

Gervasio Muñoz denuncia que este debate es una puesta en escena de campaña en un año electoral. García Larraburu opina que “nos enfrentamos a un sector preocupado por mantener la ilegalidad, continuar proyectando la inercia inflacionaria y seguir perjudicando a los propietarios y a entre 6,5 y 7 millones de inquilinos que contratan día a día. Hay una clara intención de generar incertidumbre colectiva bajo generalizaciones sin sustento y que tachan a esta iniciativa como una medida populista”.
Miradas diversas acerca de la crisis

Para los impulsores del proyecto de ley, la falta de regulación del mercado por parte del Estado, la inexistencia de un parámetro para fijar precios, las devaluaciones del peso, la suba de precios en la canasta familiar y servicios, el escaso acceso al crédito para vivienda propia, la alta demanda para alquiler y baja para compra-venta, los dueños especuladores y las inmobiliarias que burlan la ley son algunos motivos de la actual crisis.

“El apoyo recibido en el Senado da cuenta de que la propuesta es ecuánime y racional. La clase política entendió que es necesario regular el mercado, como ocurre en casi todos los países del mundo”, opina la senadora García Larraburu. Y Muñoz agrega: “Nuestra Constitución y los tratados internacionales de derechos humanos –que el Estado argentino adoptó– consideran a la vivienda como un derecho, por lo que el Estado no puede desentenderse de su rol como garante, y debe definir políticas que garanticen su acceso. En cuanto a los alquileres, no puede alegar libertad de contratación o libertad económica, sino que debe regularlos y garantizar el goce de los derechos humanos y sociales consagrados”.

Un informe de la UADE señala que en 2016 hubo un incremento de operaciones con créditos hipotecarios. El documento subraya que las perspectivas son favorables para el sector y prevé “brotes verdes” por el blanqueo basándose en proyecciones oficiales de una inflación más controlada de 17 % para 2017. Pero para acceder a un crédito hay que pagar cuatro veces más de cuota que lo que sale un alquiler y un sueldo promedio no alcanza.

El especialista inmobiliario José Rozados opina que el número de inquilinos crece año a año por la dificultad para acceder a un crédito hipotecario. Pero Muñoz disiente: “El problema de la vivienda no se soluciona con créditos, sino interviniendo el mercado de los alquileres para evitar los abusos. Son para sectores que siempre pudieron comprar viviendas. El mercado inmobiliario y los bancos hacen el negocio”. Y pronosticó que el lanzamiento masivo de créditos hará que el mercado eleve el valor de la vivienda y, por ende, de los alquileres.

Inquilinos Agrupados es una asociación civil sin fines de lucro dedicada a la difusión, concientización y promoción de los derechos de los inquilinos que desarrolla acciones y programas tendientes a revalorizar al inquilino como sujeto de derecho. Brinda asesoramiento legal y media con las inmobiliarias o los propietarios. Gracias a sus gestiones ante el Instituto de Vivienda de la Ciudad y el Colegio de corredores, estos organismos dieron su apoyo a las siguientes propuestas: que la comisión la pague el dueño; que las certificaciones de firmas y los pedidos de informes sean gratuitos para los inquilinos; y que se implemente un sistema de control y cumplimiento a cargo del Estado.