Luna Miguens: “Las viviendas son cada vez menos lugares para vivir y cada vez más activos financieros”

APU Stream, el programa de la Agencia Paco Urondo que sale los sábados de 11:30 a 14 hs por el canal de Youtube de Gelatina dialogó con Luna Miguens, directora del equipo de Tierra, Vivienda y Justicia Económica del CELS –Centro de Estudios Legales y Sociales, quien reflexionó sobre la problemática de los alquileres en nuestro país. 

Agencia Paco Urondo: Desde el CELS, en conjunto con otras organizaciones, publicaron una encuesta. ¿Cuál es la situación de los alquileres en la actualidad? 

Luna Miguens: Es un problema a nivel nacional, no sólo de las ciudades atravesadas por dinámicas turísticas sino también petroleras, por ejemplo, que hacen que haya una microeconomía con alta renta y gente que está desacoplada de eso y tampoco puede acceder. En el fondo siempre es el desacople que hay entre un sector que busca sacarle el máximo de rentabilidad a su vivienda, que no está mal hacerlo, y los ingresos de quienes trabajan que ganan en pesos. 

Desde el CELS, y con una alianza con ACIJ, CONICET, IDAES y el Instituto de Geografía de la UBA, venimos haciendo un seguimiento de la situación de los inquilinos e inquilinas en el AMBA. Uno de los problemas que nos interesa abordar es la falta de datos, al día de hoy seguimos discutiendo el mercado de alquileres con datos de Zonaprop, que ni siquiera son de toda la Ciudad de Buenos Aires, muy precarios y que los genera el propio mercado, es decir, una de las partes. La idea surgió en pandemia, las inmobiliarias habían salido a decir que había muy poca merma en el pago, lo que sorprendía porque la gente no estaba teniendo ingresos. Hicimos la primera encuesta en 2020.

APU: ¿Cuáles fueron los resultados en ese momento?

LM: Una de las primeras cosas que saltó enseguida, que nos ayuda a entender cómo funciona este mercado y las economías de los hogares inquilinos, es que las personas que alquilan ordenan toda su economía para poder pagar alquiler. Dejan de comprar otras cosas, se endeudan, lo que sea necesario, para sostener el alquiler porque la vivienda ordena la vida. Todo, dónde llevas a tus chicos al colegio, educación, trabajo, transporte, perder la vivienda es, además de ser muy básico, tiene esa dimensión ordenadora. Eso explicaba que hubiera poca merma en el pago del alquiler. 

Esa encuesta la fuimos sosteniendo, la hicimos en 2021, a fines de 2022 y mayo de 2024. Lo principal que estamos viendo son dos tendencias. Primero, es impresionante cómo empeoraron mucho las condiciones contractuales. La característica de este año es que no hay más reglas, uno puede alquilar por la frecuencia que quiera, con la actualización que quiera, por seis meses, dos o cinco años, y eso hizo que las condiciones contractuales empeorarán. 

APU: ¿Por ejemplo?

LM: Bajó mucho el porcentaje, de 40% a 20%, de hogares inquilinos que lograron alquilar por tres años. No estamos hablando de una locura de tiempo, hay países como Alemania donde no existe el plazo del contrato. Pasó de dos a tres años, porque parece por momentos que la Ley de Alquileres es comunista y establecía cuestiones mínimas, como tener garantizada por tres años tu vivienda.

APU: Las condiciones exigidas también empeoraron.

LM: Claro, pero si se pide eso es porque alguien termina accediendo y eso habla de una cuestión estructural, que es la asimetría que hay entre la persona que está saliendo a un mercado a buscar un lugar donde vivir y otra que está buscando una renta. Entre las dos partes hay una asimetría de poder muy importante. ¿Qué pone en juego cada uno en esa negociación? Por eso es muy importante que el Estado tenga un rol activo en ese mercado. 

Es elemental, en Argentina cada vez más personas dependen del mercado de alquiler para poder acceder a algo tan básico como un lugar donde vivir. Sin embargo, el Estado no tiene prácticamente ningún rol. No lo tiene ahora, no lo viene teniendo nunca. No es un problema de la era de Javier Milei, no existen políticas de habitacionales destinadas al alquiler. Ha habido cuestiones muy tímidas, pero una verdadera política de alquiler no existe.

APU: Existieron marginalmente.

LM: Existieron cosas tímidas que no intervienen en la renta inmobiliaria. No han sido masivas para nada. Hicimos pedidos de acceso a la información sobre esas políticas y no han sido masivas. En la encuesta nos dio que el 60% de los hogares inquilinos está endeudado, ¿y la propuesta de política pública es endeudar todavía más? Me parece que no va por ahí. Hay una dimensión de todo este tema que no se viene abordando desde el Estado que es la oferta. Se interviene mucho sobre la demanda, como dar crédito subsidiado, pero no de la oferta. Por ejemplo, oferta pública de vivienda en alquiler no existe, la controla enteramente el sector privado. 

APU: No parece ser un problema en la agenda de la política. 

LM: El alquiler es una de las dimensiones del problema de la vivienda, y después hay muchos otros, como por ejemplo que hay un déficit habitacional invisibilizado. Si vivís con tus padres y te querés ir hace un montón, ¿eso quién lo registra? No hay, el INDEC no hace esa pregunta. Existe un problema de déficit habitaciones que incluye a los inquilinos. Venimos haciendo énfasis en la cuestión del alquiler porque vemos que fue ganando mucho espacio en la discusión pública. Este año mermó porque son tantos los dramas que estamos viviendo que quizás quedó más rezagado, pero la población inquilina no es la única que tiene dificultades en términos habitacionales.

APU: ¿Qué medidas podría estar trabajando el país y no lo hace?

LM: Hay un gran polo que es la cuestión de generar oferta con una lógica de vivienda. Hay un problema estructural que excede por muchísimo a Argentina, que tiene sus particularidades, como su mercado inmobiliario dolarizado e inflación. El problema habitacional argentino también tiene que ver con dinámicas globales porque la crisis de vivienda es dentro de las principales ciudades del mundo. Eso tiene que ver con que las viviendas son cada vez menos lugares para vivir y cada vez más activos financieros. 

En el mercado inmobiliario, como probablemente en ningún otro, confluyen dos lógicas tan contrapuestas: la lógica de tener un lugar donde vivir, dado que todos necesitan un pedazo de tierra, y enfatizo porque es finita, y al mismo tiempo es un negocio que fue creciendo enormemente en los últimos años, que es el famoso proceso de financiarización de la vivienda. Eso se ha vuelto un problema no sólo en Argentina sino en la región y en las principales ciudades del mundo. Se están intentando políticas para generar un desacople y lograr que vuelvan a ser lugares donde vivir y que exista oferta que sea accesible y tenga que ver con las necesidades de las personas.

APU: ¿Qué opciones se han explorado?

LM: Todavía se está en un terreno exploratorio, existen pocas políticas virtuosas. Por ejemplo, aplicar un impuesto que desincentive la ociosidad de las viviendas. No podes tener un departamento en el medio de la ciudad, con una escuela y un centrito de salud a tres cuadras y con todos los servicios de calidad, vacío porque es antieconómico incluso en la propia racionalidad liberal. Sería un impuesto progresivo y desincentivo esa conducta. Lo ha hecho Jorge Ferraresi en Avellaneda y le han saltado como comunista. 

APU: En el último año se generalizó como práctica esa especulación. 

LM: Seguro que hay un montón propietarias que les viene bien y complementan los ingresos que necesitan para poder pagar la obra social, ni siquiera irse de vacaciones sino sostener gastos corrientes del mes. Esa imagen, que seguro existen muchísimos porque es un mercado súper atomizado, a diferencia de Europa donde están los Black Rock que acumulan miles de viviendas, se lleva bastante mal con la idea de que por la Ley de Alquileres se retiró un montón de oferta del mercado. Si necesitas esa plata para poder pagar impuestos igual vas a poner en alquiler, aunque no sea la renta que esperarías en función del valor del departamento. 

APU: ¿Este año aumentó la oferta?

LM: De nuevo, los datos de los portales, que son los únicos que manejamos y es un gran problema que no existan datos públicos estadísticos, dicen que aumentaron mucho los avisos que se publicaron y que, por lo tanto, aumentó la oferta. Ahora, sin saber porque lamentablemente no existen los datos, quizás existía oferta que no estaba publicada porque era en condiciones contrarias a la Ley de Alquileres y nadie quiere publicar ilegal. Quizás había la misma oferta y ahora se hace pública porque es legal, pero no lo sé.

APU: ¿Los alquileres temporarios también pueden haber influido?

LM: No tengo datos específicos sobre eso. La oferta sigue estando, principalmente, en pesos por ahora o por lo menos así lo vemos en la encuesta. En Zonaprop sí aparece mucho dolarizado, pero a nosotros no nos da que la gente que está alquilando en dólares sea mucha más que la que está en pesos. Entiendo que Airbnb está en algunas zonas, pero no es un fenómeno que atraviese y condicione mucho la posibilidad de que cualquier persona hoy acceda a una vivienda. 

Sobre esta figura, que aparece mucho, de la persona que trabajó toda su vida, se compró un departamento y ahora necesita esa renta para poder llegar a fin de mes, el problema es que la jubilación no le alcanza. Le ponemos a la vivienda la carga de servir de vivienda y de complemento de ingresos a las personas que tienen una jubilación que no les alcanza, discutamos la jubilación.  ¿Por qué tiene que ser una fuente de enriquecimiento si son lugares que hacen al derecho que tenemos todos de acceder a una a una vivienda? 

APU: ¿Se ha estudiado el efecto de la oferta pública de vivienda?

LM: Hay un caso de mucho éxito, que es el de la ciudad de Viena en terrenos públicos. Eso es muy importante porque en este momento hay un decreto nacional que está vendiendo toda la tierra pública, que es un es un bien estratégico para poder abordar este problema. Construyeron 65 mil viviendas y crearon una oferta pública de escala suficiente para poder tener un impacto en el mercado. Ese es un caso de éxito para estudiar, pero necesitas tener la tierra, los fondos y una persona con la voluntad.

APU: Por último, ¿qué considera que le faltó a la Ley de Alquileres para un mayor impacto? ¿Cuestiones normativas o voluntad política de acompañamiento?

LM: Nosotros discutimos la idea de que no funcionó porque ninguna ley funciona por sí misma. En un mercado desigual, donde se juegan intereses económicos muy fuertes, el Estado no puede desentenderse y que funcione como sea porque cada vez más personas, hablamos de diez millones en Argentina, dependen de ese mercado para poder acceder algo tan básico como un lugar donde vivir. La Ley de Alquileres fue un triunfo en el sentido de que se corrió un poquito el margen y se logró poder alquilar por tres años y que no se pueda actualizar cuando sea. Después se pueden hacer ajustes, como si la actualización tendría que ser semestral o anual, o si el índice estaba bien o no, pero el espíritu nos parece que estaba bien. 

Ahora, se lanzó una ley, se aprobó y se dejó que el mercado por sí solo se ocupara de implementarla. De vuelta, en una relación muy desigual entre inquilino y propietario es muy difícil que el primero inquilino se plante porque quizás te quedas sin vivienda. Esa simetría pareciera que para el Estado no existe y que el mercado tiene que definir cuáles son las condiciones contractuales entre ambas partes y eso termina profundizando esa desigualdad.