Casas sin gente, gente sin casas

Podríamos arrancar hablando de Adorni, de su pileta con cascada, sus mármoles y sus 245.000 dólares en efectivo. Pero la verdad es que se zarpa. Lo interesante es lo que, sin quererlo, pone sobre la mesa: en CABA, hace ya bastante tiempo que la vivienda dejó de ser un derecho y se convirtió en un negocio.

Hay una imagen que sorprende cuando caminás por las callecitas de Palermo o Recoleta de noche: los edificios encendidos en su mitad baja —el portero, el local, el cartel de obra— y apagados en los pisos de arriba: pisos y más pisos a oscuras. No es el romanticismo de la gran ciudad ni ninguna metáfora fácil sobre la soledad urbana. Es, lisa y llanamente, un dato: en febrero de 2023 se contabilizaron 228.000 viviendas vacías en la Ciudad de Buenos Aires; un año antes eran 200.000. Hoy son unas cuantas más. Un crecimiento del 14 por ciento en doce meses.

Para ponerlo en perspectiva: la cantidad de casas sin gente es equivalente al déficit habitacional de todo el distrito, un índice que alcanza al 11,6 por ciento de los hogares, mientras unas 300.000 personas residen en villas y asentamientos. Casas hay. El problema es quién puede vivir en ellas.

Este es el nudo de la crisis habitacional porteña. No se trata de una ciudad que no construye —las grúas son el símbolo más visible de su transformación urbana—, se trata de una ciudad que construye para el mercado financiero y no para el derecho a la vivienda. Una ciudad donde el metro cuadrado se compra en dólares y se alquila en pesos, y donde la especulación inmobiliaria convive, sin ningún pudor, con familias hacinadas a pocas cuadras.

Las viviendas vacías se concentran en el corredor norte: la Comuna 1, que abarca Puerto Madero y Retiro, encabeza el ranking con una tasa de vacancia del 13,3 por ciento; le sigue la Comuna 2, de Recoleta, con el 10 por ciento, y la Comuna 14, de Palermo. Del otro lado, las comunas con menos viviendas vacías son la 8 —Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano— y la 4, integrada por La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya.

La correlación es perfecta y brutal: donde más vale la tierra, más casas vacías hay. Donde menos vale, más gente apretada. No estamos ante un problema de mercado que se corrige solo. Estamos ante una forma organizada —aunque no necesariamente concertada— de sostener el precio del suelo urbano a costa del derecho a vivir de una parte de la población.

El Censo 2022 lo confirma: la Ciudad de Buenos Aires es la jurisdicción con la menor proporción de viviendas propias en todo el territorio nacional, con apenas el 52 por ciento de las viviendas particulares ocupadas en manos de sus dueños. En los últimos diez años, ese porcentaje cayó un 8 por ciento. Cada punto porcentual que cae es una familia que pasó de propietaria a inquilina, o de inquilina a algo más precario todavía.

¿Y Booking y Airbnb?

Antes de hablar del problema hay que hacer una distinción que importa. El vecino que compró un departamento con sus ahorros y lo pone en Booking cuando se va de vacaciones no es el problema. Tampoco el jubilado que alquila temporariamente su segundo ambiente para redondear la jubilación. Ese es, justamente, el relato que las plataformas venden con enorme eficacia: la imagen del pequeño anfitrión, el encuentro entre personas, la economía colaborativa. Una narrativa construida con precisión quirúrgica para bloquear cualquier discusión seria sobre regulación.

Los datos cuentan otra historia.

En octubre de 2023, mientras estaba vigente la Ley de Alquileres, en la Ciudad de Buenos Aires había 29.346 viviendas alquiladas por Airbnb. En junio de 2024 —ya derogada la ley, el mercado desregulado por el DNU 70/2023— las viviendas alquiladas ascendían a 37.000: un aumento del 26 por ciento, mientras que el precio promedio por noche trepó a 43 dólares, más de 1.800.000 pesos por mes. La desregulación no abarató el acceso a la vivienda. Engrosó la rentabilidad de los que ya tenían más.

¿Quiénes son esos que tenían más? Casi la mitad de las viviendas relevadas está en manos de "multi-anfitriones": identidades digitales que gestionan más de tres propiedades. Hay 24 entidades que ofertan entre 50 y 99 viviendas cada una, y 4 anfitriones que gestionan más de 100 anuncios. No son vecinos. Son gestores inmobiliarios corporativos que operan detrás de una pantalla, sin registro, sin control fiscal y, en muchos casos, sin siquiera residencia en el país.

El Centro de Estudios Metropolitanos alertó en 2023 que casi 1 de cada 5 ofertas activas en Airbnb en Buenos Aires son propiedades completas, disponibles más de tres meses al año y gestionadas por anfitriones corporativos: constituyen, en sus propias palabras, "un mercado inmobiliario residencial específico". No turismo. Negocio inmobiliario sin las regulaciones del negocio inmobiliario.

El análisis de datos de la plataforma ya mostraba hace años que el 10 por ciento de los anfitriones con mayores ingresos factura el 80 por ciento del total del mercado. Un mercado profundamente concentrado que se disfraza de economía horizontal y colaborativa. La plataforma les presta el relato del pequeño propietario simpático. Los grandes operadores se quedan con la rentabilidad.

¿Y el Estado?

Mientras tanto, la Ley 6.255 que regula la actividad de alquiler temporario turístico en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y que debería registrar esas viviendas, en la práctica parece letra muerta: de la totalidad de los alquileres temporarios que deberían estar inscriptos, la lista ni siquiera llega al millar. La astucia del capitalismo de plataformas es exactamente esa: encontrar los huecos regulatorios y operar en ellos hasta que el hecho consumado sea tan grande que revertirlo resulte políticamente costoso. Para entonces, ya habrán convencido a suficiente gente de que cualquier regulación atenta contra la libertad del pequeño propietario —que en realidad representa una porción marginal del negocio— para bloquear cualquier intento serio de control.

No es una novedad. Es el mismo manual que usó Uber para desestructurar décadas de regulación laboral en el transporte. El que usó Rappi para convertir trabajadores en "socios". El que usa Mercado Libre para procesar transacciones por miles de millones de dólares desde una jurisdicción fiscal que no es la Argentina. Las plataformas se mueven a una velocidad que las burocracias estatales —diseñadas para otro siglo— no pueden seguir. Cuando el Estado termina de entender lo que pasó, el mercado ya está diez pasos adelante.

El problema no es técnico. Es político.

Ninguno de los actores centrales de la política porteña está abordando esto con seriedad. El PRO habla de eficiencia sin discutir poder. El peronismo denuncia con acierto pero muchas veces lo hace con herramientas pensadas para una estructura económica que ya no existe. Y el libertarismo propone retirar al Estado como si el problema fuera su mera existencia, naturalizando niveles extremos de concentración privada. Ninguno está pensando de manera sistemática cómo se construye poder público en el siglo XXI.

La crisis habitacional porteña es un caso concreto y perfecto de esa ausencia. No alcanza con defender el Estado en abstracto. Tampoco alcanza con gestionarlo eficientemente. Lo que hace falta es un Estado que comprenda el funcionamiento del capitalismo digital y tenga capacidad real de regularlo. Un Estado que produzca y procese datos. Que desarrolle instrumentos fiscales que capturen parte de la renta que hoy se fuga en dólares a través de plataformas registradas en paraísos fiscales como Delaware o Ámsterdam.

La falta de planificación urbana, la escasa regulación sobre los usos del suelo y la ausencia de políticas públicas eficientes configuran en conjunto una situación de déficit habitacional crítica. Resolver eso exige distinguir entre el pequeño propietario que merece protección y el operador corporativo que merece regulación. Exige registros que funcionen, cargas impositivas progresivas sobre la vacancia especulativa y planificación urbana que subordine el negocio al derecho.

La discusión no es Airbnb sí o Airbnb no. Es quién controla el suelo urbano, a qué precio y para quién. Es si la ciudad es un activo financiero o es el lugar donde vive la gente que la hace funcionar todos los días. Hay 228.000 departamentos vacíos y hay familias en la calle a pocas cuadras. Esa distancia no es un problema técnico. Es una decisión política. Y como toda decisión política, puede cambiarse.

En el Partido Intransigente estamos trabajando exactamente sobre eso. No para administrar el problema: para disputarlo, con propuestas concretas: Registro de viviendas temporarias que funcione de verdad, carga fiscal sobre la vacancia especulativa, planificación urbana que ponga el derecho a vivir por encima de la renta del metro cuadrado. Un Estado que pueda ver lo que hoy hace la vista gorda. Esa es la política que falta en CABA.

Matías Muraca es abogado, docente universitario. Apoderado del Partido Intransigente en CABA 2027