Vivienda: hay que concebir un nuevo paradigma en relación al financiamiento

Por Inti Alpert

Desde TECNOPOLITICA propusimos hace 6 años el proyecto del "millón de lotes" que fue tomando varias formas prácticas y que, como principal virtud, mostró a las organizaciones sociales que era más conveniente en esta etapa comprar un campo y lotearlo entre familias trabajadoras con un mínimo de legalidad, que seguir resistiendo el enorme conjunto de sinsabores posteriores a una ocupación.

Esas mismas organizaciones sociales que durante los 80, 90 y primera década del 2000, organizaron tomas, vieron formas adecuadas a una nueva etapa. A partir del 2003 las mayorías populares fueron incorporándose paulatinamente al ingreso regular, por cualquiera de las formas en lo que esto fue ocurriendo. De este modo, esas familias ahora pueden organizarse para comprar un terreno y lotearlo.

TECNOPOLITICA fue uno de los principales animadores de este proceso acompañado por sectores académicos, militantes, profesionales, pero en aquel momento resistido por el Estado. Por eso, ahora vemos con enorme alegría Daniel Scioli, Mauricio Macri y Sergio Massa hablen de “un millón de créditos hipotecarios”.

En simultáneo, en la misma semana Cristina anunció que enviará al congreso un proyecto de Regularización Dominial masiva, que aunque tarde y muy mejorable, no deja de ser pertinente.

Esta alegría, sin embargo, puede esconder una trampa si no se entiende algo importante: para impulsar un plan nacional de producción de suelo urbano, regularización dominial o construcción de viviendas que sea posible (y no un mero discurso de campaña), hay que pensar en cómo se financiará. O mejor: quién lo financiará.  

Desde hace años venimos insistiendo en que la plata necesaria para urbanizar está, y se encuentra en poder de las mismas familias que necesitan un solución a su problema de vivienda. Lo que hay que hacer es canalizar el mismo dinero que hoy se destina a la compra de bienes de consumo en cuotas. Es decir: del mismo modo que hoy las familias compran un TV LED, un Acondicionador de Aire o un Smartphone en 36 cuotas, puede hacer lo mismo con el agua potable, la cloaca o la parcela que se ocupa. Siempre nos pareció un absurdo que eso no se permita y lo seguimos pensando.

Lo decimos de otra forma: el Estado no tiene los recursos necesarios para realizar un programa que resuelva el déficit habitacional en toda su dimensión. Eso quedó demostrado en estos años, donde se desarrollaron políticas urbanas relevantes pero siempre insuficientes. Por eso, lo que debe hacer el Estado es garantizar que cada familia pueda integrarse con otras en un “Fideicomiso al Costo” que permita pagar las tierras ya ocupadas, si así se requiere, a los valores del suelo rural de la zona, y además desarrollar la dotación de servicios adecuada, rezonificando a título no oneroso a favor de los Fideicomisos de Urbanización Social, al costo, que se desarrollen en cada lugar.

La mayoría de las familias tiene los recursos necesarios, por trabajo o por ingreso social, para pagar una cuota por lo que realmente cuesta la urbanización, que no supera en casi ningún distrito los 50 mil pesos por lote. El Estado debe rezonificar, planificar y garantizar el acceso a tasas mayoristas, pero no puede asumir el un rol delirante de financiador de lo que luego, con las excusas de la falta de fondos nunca hace.

Como en algún momento, gobernar fue poblar y en otro fue crear trabajo, hoy gobernar es urbanizar.

Debe quedar claro algo más: a los trabajadores lo que les molesta es no trabajar y no tener dinero para pagar su casa y las mejoras en su barrio. Y nadie tiene problemas, una vez que el país se pone en marcha, en gastar el fruto del trabajo o su justo ingreso social, en lo que estructuralmente los enriquece.

Es absurdo pensar que un Estado que sostiene el ingreso, no requiera la devolución de ese ingreso en pago por la riqueza real. 

A nadie se le ocurre proponer que la gente pueda ir a un surtidor de YPF y no pagar el combustible o volar por Aerolíneas sin pasaje. Porque se fundirían YPF y Aerolíneas. Esa ecuación parece no tener lugar en lo que hace a lo territorial: allí parece estar mal pagar por una casa, una cloaca, mejor calidad de agua, el soterramiento de un cableado, una mejora relevante de la red vial, un subterráneo o un puente.

Es realmente una zoncera.

Y proponemos una idea más en relación a la vivienda: la industrialización de las casas permitiría bajar el costo de las mismas de los más de 8 mil pesos por m2 a menos de 3 mil, porque diferentes técnicas hoy lo hacen posible si se hacen a escala masiva y con diseños escalables.

No es difícil comprender, por último, cómo repercutiría sobre la economía y el empleo argentinos un programa masivo de construcción o mejoras de viviendas y de dotación de servicios. Existe la demanda social y está la plata que es necesaria. Falta la decisión política que lo ponga en marcha.